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Le marché résidentiel immobilier haut de gamme : Paris 8e Champs Elysées, Madeleine et Parc Monceau 1 février 2017

Malgré une baisse du nombre des ventes d’appartements dans les quartiers chics du 8e arrondissement, les prix se sont maintenus en 2016 par rapport à la même période en 2015, et ont même sensiblement augmenté, principalement du fait d’une clientèle familiale française qui recherche des biens autour du parc Monceau.

Les acheteurs étrangers asiatiques et américains sont très peu présents sur ce marché du fait des attentats qui ont touché la France. Seuls les clients moyen-orientaux ou issus de pays touchés par la guerre continuent de se positionner sur des biens de grande qualité, surtout dans le Triangle d’Or et le Faubourg Saint Honoré.

Le nombre de promesses de vente est cependant reparti à la hausse au dernier trimestre 2016, car certains acheteurs anticipent une hausse des prix qui aurait lieu après les prochaines élections présidentielles en cas d’alternance, ou qui serait liée au retour d’entreprises en France à la suite du Brexit.


Prix immobilier Paris 8e 2016

Prix du 1er semestre 2016

(Source : Magazine Capital)


DEFINITION

Le marché de l’immobilier haut de gamme est constitué de biens destinés à une clientèle disposant de hauts revenus, dont la localisation, l’architecture extérieure et intérieure et le niveau de prestations sont d’une qualité nettement supérieure à la moyenne: arrondissements ou quartiers chics, adresses de renom à proximité de certains monuments historiques ou parcs, belles façades en pierre de taille, grands volumes intérieurs, belles cours pavées ou arborées, qualité des finitions intérieures, équipements high tech : climatisation, domotique, éléments de sécurité et d’automatisation…

Les biens haut de gamme peuvent être classés en quatre catégories :

-  Les biens de standing, situés dans des immeubles en pierre de taille simples, en briques ou en pierre de Paris localisés dans des rues non prestigieuses, mais néanmoins dans les arrondissements bourgeois de Paris. Leur prix varient entre 9.000 €/m² et 11.000 €/m².

-  Les biens de grand standing, situés dans des immeubles de belle qualité architecturale (haussmannien, Art déco, avec de belles hauteurs sous plafond), au sein de plus beaux quartiers de Paris et proches d’un monument historique ou d’un lieu emblématique parisien. Ils sont valorisés de 11.000 €/m² à 14.000 €/m².

-  Les biens de prestige, situés aux emplacements les plus recherchés de Paris et bénéficiant de très belles vues sur Seine ou monuments. Outre leur architecture de grande qualité, ces biens offrent un très haut niveau de prestations. Leur valeur est bien plus élevée que la moyenne du quartier, puisque qu’ils se vendent entre 14.000 €/m² et 20.000 €/m².

-  Les biens d’exception, dont la décoration intérieure l’architecte renommé, la vue, les volumes et le très haut niveau de prestations les rendent uniques. Ils peuvent se commercialiser à plus de 20.000 €/m².

Notre étude portera sur les appartements situés dans le « beau 8e » : de l’Etoile au boulevard Malesherbes jusqu’à la Madeleine, et du boulevard de Courcelles aux quais de Seine.

2016 : UN NOMBRE DE TRANSACTIONS EN BAISSE, MALGRE UN REBOND AU DERNIER TRIMESTRE

Le nombre de transactions dans le « beau 8e » a nettement fléchi entre 2016 et 2015, puisqu’il accuse une baisse de 45%. Ce recul des ventes est cependant inégalement réparti dans l’arrondissement, car il touche essentiellement les quartiers recherchés par les clients étrangers, à savoir le Triangle d’Or / Champs Elysées et la Madeleine. L’impact de la succession d’attentats qui ont touché la France est là évident. Les ventes dans le quartier du Parc Monceau sont, elles, stables, car liées aux besoins de familles françaises.

Nombre de ventes appartements Paris 8e


Tous les segments de surface sont touchés par cette baisse du nombre de ventes par rapport à la même période en 2015.

Prix immibilier Paris 8e surfaces 2016


UNE HAUSSE DES PRIX AUTOUR DU PARC MONCEAU ESSENTIELLEMENT

Malgré un tassement des ventes, les prix de vente ont enregistré une hausse notable, même s’ils n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant-crise. Là encore, cette hausse des prix a lieu dans le quartier du parc Monceau, les prix du Triangle d’Or restant stables.

2016

2015

Triangle d’Or

14.096 €/m²

14.061 €/m²

Parc Monceau

10.029 €/m²

9.144 €/m²

Madeleine

St Augustin

NS

NS

Ces niveaux de prix s’expliquent également par les taux de crédit qui ont atteint un minimum historique en 2016, et qui, même s’ils vont être amenés à croître légèrement dans les mois qui viennent, vont peu impacter l’évolution des prix à venir, tant que leur niveau restera bas.

2016

2015

150-170 m²

10.148 €/m²

11.512 €/m²

170-200 m²

10.336 €/m²

9.933 €/m²

> 200 m²

11.682 €/m²

10.645 €/m²

Ce sont surtout les grands appartements dont les prix ont le plus nettement augmenté entre 2016 et 2015, entre +4 et +9%. Seul le segment de surface entre 150-170 a vu ses prix baisser en 2016.

Même s’il est toujours difficile de prévoir les évolutions de prix, nous pouvons penser que ces prix vont se stabiliser, ou continuer leur hausse avec le changement de gouvernement prévu en mai prochain, pour tous segments de surface.

Nous avons enfin constaté que la proportion de biens exceptionnels et de prestige a reculé au profit des appartements de moindre standing, évolution liée à la baisse de clients et d’investisseurs étrangers sur ces segments de marché, conséquence immédiate du climat d’insécurité en France tel qu’il est perçu à l’étranger.

L’ensemble de ces données sont issues de la base BIENS des notaires parisiens. Certaines ventes cependant ne figurent pas dans ces statistiques, plus particulièrement sur le segment du très haut de gamme, pour des raisons de confidentialité. Ces données ne sont donc pas exhaustives.



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